Dreux : la ville haute et la ville basse, deux humidités sans rapport

À Dreux, deux maisons peuvent présenter exactement la même chose au même endroit — une bande sombre en pied de mur, un voile blanc qui revient après chaque nettoyage, une plinthe qui se décolle — sans que l'eau vienne de la même source ni suive le même chemin. L'une est en haut, sur la butte, dans les rues qui montent vers le vieux noyau. L'autre est en bas, dans la partie plate qui accompagne la Blaise. Elles sont à quelques centaines de mètres l'une de l'autre, souvent construites dans les mêmes matériaux, parfois par les mêmes mains. Et le traitement qui règle le problème chez l'une est, chez l'autre, de l'argent posé sur un mur qui continuera de mouiller.

Cet article ne parle ni de la ville ni de son histoire. Il parle de la façon dont un mur de Dreux prend l'eau selon qu'il est au-dessus ou au-dessous de la rupture de pente, et de la manière de savoir dans quel régime on se trouve avant de signer quoi que ce soit.

Deux niveaux, deux régimes d'eau

La configuration est simple à décrire et lourde de conséquences : une partie haute portée par un relief qui domine la vallée, une partie basse au niveau de la rivière, et entre les deux des rues en pente, des jardins en terrasses, des murs qui rattrapent un demi-étage ou davantage.

En haut, l'eau est en mouvement. Elle tombe, elle glisse sur des surfaces qui ne l'absorbent plus — voirie, cours cimentées, accès de garage, terrasses — elle cherche le point bas le plus proche, et le point bas le plus proche est très souvent un mur. Le régime est celui du ruissellement : rapide, épisodique, dicté par les averses et par la forme du terrain immédiat.

En bas, l'eau est en place. Le sol de fond de vallée contient de l'eau en permanence à faible profondeur, et ce niveau monte et descend au fil de l'année. Le régime est celui de la nappe d'accompagnement : lent, saisonnier, dicté par le cumul des pluies sur plusieurs mois et non par l'averse d'hier.

Un mur ne réagit pas à la pluie. Il réagit à l'eau qui arrive jusqu'à lui, et le trajet compte davantage que la quantité.

Ces deux régimes produisent des dégâts qui se ressemblent parce qu'ils finissent au même endroit : le pied du mur, là où la maçonnerie est la plus poreuse, la plus ancienne, la moins protégée. Mais ils ne se traitent pas pareil, et surtout ils ne se mesurent pas pareil. Toute la difficulté d'un diagnostic sur une commune à deux niveaux tient là : le symptôme est commun, la cause ne l'est pas. Le tri des quatre grandes familles d'origine est détaillé dans les quatre origines de l'humidité, et comment les distinguer sans matériel ; ce qui suit applique ce tri à une géographie précise.

En haut : l'eau qui court et que les murs arrêtent

Sur la butte, la maison n'est presque jamais seule. Elle est prise dans un enchevêtrement de murs de clôture, de murs de soutènement, de cours fermées, d'accès qui remontent ou qui descendent. Chacun de ces ouvrages a été construit pour tenir de la terre ou marquer une limite ; aucun n'a été conçu pour évacuer de l'eau. Ils la retiennent, et le mur de la maison hérite de ce qu'ils n'ont pas laissé passer.

Le mur de soutènement qui devient un barrage

Un mur qui retient de la terre en amont retient aussi l'eau qui circule dans cette terre. Tant qu'il conserve ses barbacanes ouvertes, un drain derrière lui ou simplement des joints assez ouverts pour suinter, l'eau ressort côté aval, salit un peu la maçonnerie et s'en va. Le jour où on l'a rejointoyé au ciment, enduit sur sa face visible ou doublé d'un revêtement étanche, l'eau ne trouve plus de sortie basse. Elle s'accumule derrière, monte dans le remblai, et finit par sortir là où la matière est la plus perméable — c'est-à-dire dans le mur de la maison qui prend appui contre lui ou qui le prolonge.

Les signes qui vont avec ce cas de figure sont assez constants :

• l'humidité est plus haute du côté où le terrain est haut, et s'abaisse en suivant la pente du jardin ou de la rue ;
• elle s'arrête net à l'angle de la maison, là où le terrain redescend ;
• elle se rappelle dans les heures qui suivent une averse forte, puis s'atténue en quelques jours de temps sec ;
• le mur de clôture voisin porte les mêmes traces, souvent plus marquées, parce qu'il est mouillé des deux faces.

Les eaux de voirie, de cour et de descente

Le deuxième mécanisme de la ville haute est plus banal encore. Une rue en pente concentre l'eau au caniveau ; un portail bas, un seuil affaissé, un trottoir qui a été repris plus haut que le seuil suffisent à faire entrer une lame d'eau dans une cour. Une cour cimentée en pente rentrante conduit tout au pied du mur. Une descente d'eau pluviale qui se termine à cinquante centimètres du sol, sans dauphin ni raccordement, arrose le même mètre carré de maçonnerie à chaque orage depuis trente ans.

Ces trajets-là se voient à l'œil, mais seulement quand il pleut. Par temps sec, une cour paraît plate, une descente paraît branchée, un seuil paraît suffisant. C'est la raison pour laquelle un rendez-vous pris un jour de beau temps rate régulièrement la cause principale d'un désordre de ville haute : le seul moyen de voir un trajet d'eau, c'est de sortir sous la pluie, une fois, dix minutes.

Les remblais et les sols remaniés

Une ville bâtie sur un relief est une ville où l'on a beaucoup déplacé de terre : pour créer une plateforme, élargir une voie, rattraper un niveau entre deux constructions d'époques différentes, on a comblé, décaissé, rapporté. Un remblai n'a ni la compacité ni la continuité d'un terrain en place : il contient des vides, des poches perméables, parfois des gravats. L'eau y descend plus vite que dans le sol qui l'entoure, bute sur une couche moins perméable, puis circule latéralement à faible profondeur jusqu'au premier obstacle vertical.

Sur un plateau resté en place, la couverture de limons et d'argile a un comportement lent et prévisible, celui que décrit le plateau du Neubourg : limons, argile et retrait-gonflement. Un remblai de bord de butte, lui, n'a plus rien de cette régularité : il a été mélangé, et il conduit l'eau au lieu de la retenir.

Cela produit une humidité capricieuse, qui n'obéit pas à la logique attendue : un mur mouille alors que le terrain paraît sec, un angle reste sec alors que tout le reste travaille, la trace change de hauteur d'une année à l'autre selon que l'eau a trouvé un chemin ou un autre. Ce n'est pas une remontée capillaire classique ; c'est une alimentation latérale, et elle ne se traite pas en agissant sur la capillarité.

En bas : l'eau qui est déjà là

Dans la partie basse, le mécanisme change complètement. Le sol y contient de l'eau à faible profondeur toute l'année, avec un niveau qui monte lentement pendant la saison froide, atteint son maximum quelque part entre la fin de l'hiver et le début du printemps, puis redescend pendant la belle saison. Cette respiration-là ne dépend pas de l'averse de la veille mais du cumul des mois précédents, et elle décale ses effets de plusieurs semaines par rapport à la pluie qui les a provoqués.

Un mur planté dans ce sol a son pied en contact avec une humidité permanente. La maçonnerie ancienne, faite de matériaux poreux liés au mortier de chaux ou à la terre, se comporte comme une mèche : elle prend l'eau par le bas et la fait monter jusqu'à la hauteur où l'évaporation en surface équilibre l'apport. C'est la remontée capillaire au sens strict, et c'est le seul cas où ce terme, très largement galvaudé, désigne la réalité.

Le signe le plus fiable de la ville basse n'est pas sur le mur : il est au sol. Une cave dont le sol devient sombre et froid en janvier, qui reprend alors une odeur de terre, et qui redevient acceptable en juin sans que personne n'ait rien fait, décrit une nappe qui monte et redescend. Un plancher bas sur terre-plein dit la même chose en plus discret : périphérie froide, plinthes qui gonflent, revêtement qui se décolle par plaques toujours au même endroit, odeur qui revient quand on ferme la maison quelques jours.

La caractéristique commune, c'est la lenteur. Rien ne se passe en vingt-quatre heures. Le désordre s'installe sur des semaines et se retire sur des semaines, sans rapport visible avec l'averse de la veille. Une dalle sans coupure de capillarité sous elle, ce qui est la règle dans le bâti ancien et fréquent jusqu'aux années soixante-dix, transmet cette humidité de sol au revêtement et aux premiers centimètres du mur, en périphérie d'abord parce que c'est là que le sol est le plus froid.

Un mur de fond de vallée qui a pris l'eau pendant des décennies a accumulé dans ses pores des sels — apportés par l'eau du sol, par d'anciens usages, parfois par des enduits successifs. Ces sels sont hygroscopiques : ils captent l'humidité de l'air ambiant dès que celui-ci dépasse un certain seuil. Résultat, le mur paraît mouillé alors même que la nappe est basse, et l'appareil de mesure donne des valeurs élevées sur une maçonnerie qui, chimiquement, ne reçoit plus d'eau liquide. C'est un piège classique, et il fait vendre des traitements inutiles. Le mécanisme est détaillé dans sels hygroscopiques : pourquoi le mur suit les saisons.

Lire la frange humide : hauteur, forme, netteté

Avant tout instrument, la trace elle-même dit beaucoup. Elle a une hauteur, une forme, une limite supérieure plus ou moins nette, et ces trois caractères se lisent différemment selon le régime.

Une remontée capillaire de fond de vallée dessine une bande de hauteur régulière, continue sur toute la longueur du mur, avec une limite supérieure qui ondule doucement mais reste globalement horizontale. Cette hauteur ne varie pas beaucoup d'une semaine à l'autre : elle correspond à l'équilibre entre ce qui monte et ce qui s'évapore. Elle est plus haute sur les murs épais, sur les murs peu ventilés, derrière un meuble, dans un angle nord. Elle est plus basse là où le mur respire.

Une alimentation latérale de ville haute donne autre chose : une trace irrégulière, souvent plus haute à une extrémité qu'à l'autre, parfois en forme de langue ou de coulée qui descend depuis un point précis. La limite supérieure suit la topographie extérieure plutôt que l'horizontale. Il n'est pas rare qu'elle culmine à un mètre ou plus contre un mur enterré côté amont, alors qu'elle disparaît complètement sur la face opposée du même bâtiment. C'est exactement la configuration décrite dans maison en pente : le mur enterré côté amont, et ce qu'il subit.

Une infiltration ponctuelle — descente mal raccordée, appui de fenêtre sans rejet, fuite d'un réseau enterré — donne une tache localisée, souvent verticale, qui ne respecte ni l'horizontale ni la pente du terrain, et qui se réactive dans l'heure qui suit une averse.

Trois lectures, trois causes, et pourtant les trois donnent le même salpêtre au même endroit.

Le test qui départage, sur plusieurs semaines

Il n'existe pas de mesure unique qui tranche entre ville haute et ville basse. Ce qui tranche, c'est une série : les mêmes points, relevés de la même façon, à des moments choisis pour faire parler la différence. Ce protocole ne demande rien d'autre qu'un crayon, un mètre ruban, un carnet et de la constance.

Le principe : on ne cherche pas une valeur, on cherche une variation et son délai. Le ruissellement répond en heures. La nappe répond en semaines.

Choisir quatre à six points sur le pourtour du bâtiment, en veillant à en prendre un sur chaque orientation et un dans chaque configuration : mur contre terrain haut, mur en façade sur rue, mur en pignon libre, mur de cave si l'accès existe. À chaque point, marquer discrètement au crayon la position exacte du relevé, à hauteur fixe du sol, et noter :

• la hauteur de la limite supérieure de la frange humide, en centimètres depuis le sol extérieur ;
• l'aspect de la surface : sec, foncé, humide au toucher, ruisselant ;
• la présence, l'étendue et l'épaisseur du dépôt blanc ;
• la température ressentie du mur par rapport à la pièce, main à plat ;
• l'état du sol extérieur immédiat, et notamment s'il y a eu de l'eau stagnante.

La hauteur mesurée depuis le sol extérieur et non depuis le sol intérieur : c'est la seule référence commune quand le terrain n'est pas au même niveau des deux côtés.

Les heures qui suivent une pluie

C'est le relevé qui coûte le moins et qui rapporte le plus. Après une averse franche, retourner voir les points à trois échéances : deux heures, vingt-quatre heures, soixante-douze heures.

Si la frange monte dans les heures qui suivent, puis redescend en deux ou trois jours de temps sec, l'alimentation est extérieure et proche : ruissellement, eaux de cour, descente, mur de soutènement saturé. C'est la signature de la ville haute.

Si rien ne bouge — même hauteur à deux heures, à vingt-quatre heures, à trois jours — la pluie de surface n'est pas le moteur. L'apport vient de plus bas et de plus loin. C'est la signature de la ville basse.

Un cas intermédiaire existe et il est fréquent sur les rues en pente : la frange ne bouge pas d'un doigt après l'averse mais un point précis, en général au droit d'une descente ou d'un angle de cour, s'assombrit franchement. Deux mécanismes cohabitent alors, l'un de fond et l'autre ponctuel, et il faut traiter le second avant de juger le premier.

La comparaison entre deux saisons

Le second relevé décisif se fait à six mois d'écart : une campagne en fin d'hiver, quand le sol a reçu le cumul de la saison froide, une autre en fin d'été, après plusieurs semaines sèches.

Un mur alimenté par la nappe change beaucoup entre les deux : la frange peut perdre une bonne part de sa hauteur, la cave se ressuie, l'odeur disparaît, les plinthes cessent de travailler. Un mur alimenté par du ruissellement change peu en moyenne mais varie fortement autour de chaque averse : sa moyenne d'été n'est pas très différente de sa moyenne d'hiver, ses pointes le sont.

Un mur dont la trace ne bouge ni avec la pluie ni avec la saison relève d'un troisième cas : condensation, ou sels hygroscopiques, ou les deux. La distinction se fait alors par un autre protocole, sur quarante-huit heures et à l'intérieur : on isole une zone du mur de l'air de la pièce et on regarde de quel côté l'eau se dépose. Si elle apparaît côté pièce, l'air est en cause ; si elle apparaît côté mur, la maçonnerie l'est.

Un relevé n'a de valeur que daté et comparable : chaque ligne porte la date, la météo des trois jours précédents, le point relevé et la hauteur en centimètres. Présenté à un professionnel, ce carnet change la nature de l'échange — on ne discute plus d'une impression, mais d'une série.

Pourquoi le bon traitement d'un côté est perdu de l'autre

C'est le cœur du sujet, et c'est ce qui se perd le plus d'argent à Dreux comme partout où deux régimes coexistent sur une même commune.

Une barrière d'injection intercepte l'eau qui monte par capillarité dans l'épaisseur du mur. Sur un mur de fond de vallée dont le pied baigne, correctement mise en œuvre sur un support qui s'y prête, elle a un sens. Sur un mur de ville haute alimenté latéralement par un remblai saturé, elle est posée en travers d'un flux qui n'emprunte pas ce chemin : l'eau arrive au-dessus de la barrière, et le mur mouille exactement comme avant. Les cas où elle se justifie et ceux où elle est vendue pour rien sont détaillés dans injection de barrière chimique : quand elle se justifie, et quand elle est vendue pour rien.

Un drainage périphérique collecte et éloigne l'eau qui circule dans le sol autour du bâtiment. En ville haute, contre un mur amont alimenté par du ruissellement et un remblai, c'est souvent la réponse structurelle — à condition qu'il ait un exutoire réel et gravitaire, ce qui est rarement acquis en tissu ancien serré. En ville basse, un drain posé au-dessus du niveau haut de la nappe ne collecte rien pendant la période où il faudrait qu'il collecte, et un drain posé plus bas ne peut se vider nulle part. Il peut même dégrader la situation en créant une tranchée plus perméable que le sol.

Un enduit d'assainissement ne supprime aucune arrivée d'eau : il gère l'évaporation et loge les sels pour retarder la dégradation de la surface. Il a du sens en accompagnement, après traitement de la cause, jamais à sa place.

Un enduit étanche ou un cuvelage déplacent le problème sans le résoudre. Sur un pied de mur, l'étanchement de la face visible fait monter la frange ou la reporte sur le mur voisin, dans les deux régimes.

Un dernier point vaut pour la ville haute en particulier : la moitié des solutions y sont gratuites ou presque. Reprendre la pente d'une cour, brancher un dauphin, dégager une barbacane obstruée, décoller une terre montée contre le mur, rétablir un fil d'eau. Aucune de ces actions ne se facture comme un chantier, et toutes se testent en un hiver.

Ce qui se vérifie avant de commander, et ce qui fait le prix

Deux vérifications préalables évitent des mauvaises surprises, l'une administrative, l'autre technique.

La première : sur le bâti de la butte, une intervention visible depuis l'espace public — reprise d'enduit, modification d'un mur de clôture, création d'un ouvrage de drainage apparent — peut relever d'une formalité ou d'un avis particulier selon la situation de la parcelle. Ce point ne se devine pas et ne se déduit d'aucune règle générale : il se vérifie au service urbanisme de la mairie avant de commander quoi que ce soit. Ce qu'il faut demander est précis : quelles formalités s'appliquent à l'adresse, si un avis extérieur est requis et dans quel délai, et si une contrainte d'aspect s'applique aux parties visibles. Cela change le chantier parce qu'un délai d'instruction se planifie, parce qu'une contrainte d'aspect se répercute sur le choix du mortier de finition, et parce qu'un ouvrage extérieur non déclaré se démonte à la première contestation.

La seconde vérification est technique et concerne les mitoyens. En ville haute comme en tissu bas serré, un mur mouillé est très souvent un mur partagé, ou adossé à celui du voisin. Une intervention côté aval sur un mur qui retient l'eau du voisin déplace l'eau chez lui, et inversement. Un mur commun conduit l'eau d'une propriété à l'autre sans se soucier de la limite cadastrale : traiter seul un ouvrage partagé, c'est traiter une moitié de mur et laisser l'autre moitié alimenter la première. Une conversation avec le voisin, avant le devis, coûte moins cher qu'un chantier refait.

Sur le prix, aucune grille ne vaut : il se construit à partir de quatre variables. L'accès d'abord — dans les rues étroites de la partie haute, l'impossibilité d'approcher un engin transforme un terrassement de tranchée en travail à la main, et c'est le poste qui pèse. La profondeur et la longueur de l'ouvrage ensuite. La dépose et la remise en état des sols existants — cour cimentée, allée, terrasse — souvent sous-estimées au chiffrage initial. L'exutoire enfin : un drain sans rejet gravitaire suppose un poste de relevage, une alimentation électrique et un entretien, et l'ensemble bascule dans une autre catégorie d'ouvrage.

À ces quatre variables s'ajoute un facteur invisible : la qualité du diagnostic préalable. Un devis établi sur trois campagnes de relevés chiffre un ouvrage nécessaire. Un devis établi sur une visite d'une heure par temps sec chiffre une hypothèse.

Questions fréquentes

Comment savoir si je suis en ville haute ou en ville basse ?

Il n'y a pas de frontière tracée, et la question ne se règle pas sur une carte : le seul critère utile est le comportement de votre mur. Dénivelée visible sur la parcelle ou dans la rue, murs de soutènement dans le voisinage, cour qui reçoit l'eau d'une pente : ces indices vont vers le ruissellement. Terrain plat, cave dont l'état change franchement entre janvier et juillet, plancher bas qui travaille par saison : ils vont vers la nappe. En cas de doute, seul le protocole de relevés tranche.

Ma maison est sur la pente, entre les deux. Que faire ?

Les maisons de rupture de pente cumulent souvent les deux régimes, et c'est la configuration la plus difficile à traiter. La méthode reste la même, avec une exigence supplémentaire : relever séparément la façade amont et la façade aval, sans jamais les mélanger dans une moyenne. Il n'est pas rare de trouver une réponse rapide à la pluie côté amont et une réponse lente et saisonnière côté aval, sur le même bâtiment. L'ordre de traitement va alors du plus rapide au plus lent : on supprime d'abord les apports de surface, on laisse passer une saison, puis on juge de ce qui reste.

Combien de temps faut-il pour conclure ?

Un cycle complet demande une saison humide et une saison sèche, soit six à huit mois. C'est long, et c'est précisément pour ne pas attendre que l'on signe des travaux inutiles : un désordre stable depuis des années ne s'aggravera pas de quelques mois. En revanche, tout élément visible et corrigeable — descente non raccordée, terre montée contre le mur, barbacane bouchée — se corrige tout de suite : cela ne coûte presque rien et cela nettoie la lecture.

Un même artisan peut-il traiter les deux cas ?

Oui, mais la question n'est pas celle du corps de métier : c'est celle du raisonnement. Une entreprise qui propose la même solution quel que soit le quartier, la topographie et la saison ne diagnostique pas, elle vend un produit. Le bon signe est inverse : on vous interroge sur l'évolution dans le temps, on demande à voir le mur par temps de pluie, on propose de revenir.

Le salpêtre indique-t-il un régime plutôt que l'autre ?

Non, et c'est ce qui le rend trompeur. Le dépôt blanc signale que de l'eau a traversé la maçonnerie, s'est chargée en sels et s'est évaporée en surface — rien de plus. Il apparaît aussi bien sur un mur alimenté latéralement en haut que sur un mur capillaire en bas. Ce qui distingue les deux, ce n'est pas la présence du dépôt mais son rythme : un salpêtre qui revient quelques jours après chaque épisode pluvieux ne raconte pas la même histoire qu'un salpêtre qui s'épaissit lentement pendant tout l'hiver et se stabilise l'été.