Guichainville : dans une maison neuve, l'humidité n'est pas capillaire

Une tache sombre au bas d'une cloison, une plinthe qui gondole, une odeur de cave dans une buanderie de six ans : à Guichainville, ces signes arrivent régulièrement dans des maisons qui n'ont pas encore eu le temps de vieillir. Le réflexe est presque toujours le même — on pense « remontées capillaires », on cherche un numéro, et on se retrouve avec un devis d'injection dans une maison dont le pied de mur est déjà coupé de la terre par trois barrières distinctes. Or dans une construction de moins de dix ans, la remontée capillaire est l'hypothèse la moins probable de toutes. Ce n'est pas une opinion : c'est une conséquence directe de la façon dont ces maisons sont construites.

Cet article ne parle pas de tout le bâti de la commune. Il parle d'un cas précis, celui du pavillon récent des lotissements du plateau : dalle sur terre-plein, murs en blocs ou en briques montés à sec, enduit monocouche, VMC, menuiseries étanches. Sur ce type de maison, une trace basse a trois origines plausibles, et une seule improbable. L'enjeu du diagnostic est de les séparer dans le bon ordre, avant de dépenser quoi que ce soit — et avant que la fenêtre pendant laquelle un désordre reste opposable au constructeur ne se referme.

Pourquoi la remontée capillaire est presque exclue dans une maison récente

Une remontée capillaire suppose une continuité d'eau entre le sol et le mur : un matériau poreux en contact avec une terre humide, et rien entre les deux pour couper le chemin. C'est le cas d'un mur de moellons hourdés à la chaux posé sur une assise de silex, sans arase, dans un bourg ancien. Ce n'est pas le cas d'une maison de lotissement.

Dans une construction récente, il y a trois interruptions successives du chemin de l'eau. La première est le film sous la dalle : une membrane posée sur le hérisson avant coulage, qui empêche l'humidité du sol de traverser le plancher bas. La deuxième est l'arase étanche, une bande de matériau imperméable placée au-dessus de la fondation, sous le premier rang de blocs. La troisième est le mur lui-même : un bloc béton vibré ou une brique de terre cuite alvéolaire n'a pas la même capillarité qu'une pierre calcaire tendre. L'eau n'y monte pas de la même manière, et surtout pas sur la même hauteur.

Pour qu'une vraie remontée capillaire se produise, il faut donc que ces trois dispositifs soient absents ou défaillants au même endroit. Cela existe, mais c'est rare, et cela produit un tableau très reconnaissable, avec une frange régulière et des dépôts de sels. Dans l'immense majorité des cas, ce qu'on prend pour une remontée est autre chose : de l'eau encore présente dans les matériaux, de l'eau qui entre par un point haut ou latéral, ou de l'eau qui se condense sur une paroi froide. La méthode générale pour trancher entre ces familles est détaillée dans les quatre origines de l'humidité et comment les distinguer ; ce qui suit l'applique au cas particulier du neuf.

Le test qui coûte zéro et qui élimine l'hypothèse en une soirée

Avant tout, il faut savoir si l'eau est *dans* le mur ou *sur* le mur. La différence se voit à l'œil sur une trace fraîche : une paroi qui condense présente des gouttelettes fines, une surface froide au toucher, des traces qui suivent les angles et les ponts thermiques, et un dépôt noir de moisissure plutôt qu'un dépôt blanc. Un mur chargé d'eau, lui, est humide en profondeur, la peinture cloque, et le désordre ne disparaît pas quand on chauffe la pièce.

Le protocole complet, avec le morceau de film plastique collé sur le mur et ce qu'on regarde au bout de deux jours, est décrit dans le test qui départage condensation et humidité de mur en 48 heures. Il ne coûte rien, il ne demande aucun appareil, et dans un pavillon récent il élimine à lui seul près de la moitié des cas.

L'eau de construction : la cause la plus fréquente, et la plus mal comprise

Une maison neuve est livrée mouillée. Ce n'est pas un défaut, c'est la conséquence des procédés. Une dalle sur terre-plein, une chape, des enduits intérieurs projetés, un enduit extérieur monocouche, des joints de maçonnerie : chacun de ces ouvrages est mis en œuvre avec de l'eau de gâchage, dont une part seulement est consommée par la prise du liant. Le reste doit sortir, et il ne sort que par évaporation, à travers les surfaces.

Cette eau représente des centaines de litres répartis dans les matériaux. Elle ne s'en va pas en quelques semaines. Elle s'en va sur des saisons, à une vitesse qui dépend de l'épaisseur des ouvrages, de la température ambiante, du renouvellement d'air, et surtout de ce qu'on a posé par-dessus. Une dalle recouverte de carrelage sèche essentiellement par le dessus ; si le carrelage est collé tôt sur une chape encore chargée, une partie de l'eau reste bloquée et cherche une autre issue — les rives, donc les pieds de cloison, donc la plinthe.

Le calendrier réel de séchage d'une maison livrée

Il n'y a pas de durée unique. Il y a un ordre de grandeur, et des facteurs qui l'allongent ou le raccourcissent. Ce qui l'allonge dans une maison de lotissement du plateau : une livraison en fin d'automne, une occupation immédiate, un chauffage réglé bas pour économiser, des revêtements de sol posés vite, et des murs doublés à l'intérieur qui limitent l'évaporation vers l'ambiance. Ce qui le raccourcit : une saison de chauffe complète avec une ventilation qui fonctionne, des pièces ventilées en traversant, et de la patience sur les finitions.

Le principe physique et les repères de durée sont développés dans combien de temps un mur met à sécher. Retenez surtout la conséquence pratique : pendant cette période, une mesure d'humidité au pied d'un mur donne des valeurs élevées sans qu'il y ait le moindre désordre. Interpréter ces valeurs comme une pathologie, c'est se condamner à traiter un phénomène qui allait s'arrêter tout seul.

Comment reconnaître un séchage en cours d'un vrai désordre

Trois indices séparent les deux situations, et ils sont accessibles sans matériel.

• La direction du temps. Un séchage s'améliore d'année en année : la trace recule, la buée diminue, l'odeur s'estompe. Un désordre s'aggrave ou revient au même moment chaque année.
• La géographie. Un séchage est diffus, réparti sur beaucoup de surfaces à la fois, souvent plus marqué dans les pièces les moins chauffées. Un désordre est local : un mur, une longueur, un angle, un point.
• La saisonnalité. Un séchage suit le chauffage et se ralentit en été. Une infiltration suit la pluie et le vent. Une condensation suit l'écart entre l'air intérieur et la paroi, donc l'hiver et les heures froides.

Si les trois indices pointent vers le séchage, la conduite à tenir est simple : chauffer normalement, ventiler, retarder les finitions sensibles, et réobserver au printemps suivant.

Le sol et l'exposition, ici, sur le plateau

Guichainville n'est pas dans un fond de vallée. Le bourg et les extensions récentes se tiennent sur le plateau au sud d'Évreux, sur des terres qui étaient cultivées avant d'être loties. Sous la terre végétale, on trouve typiquement des limons de plateau, puis de l'argile à silex, puis la craie plus bas. Cette succession commande deux choses importantes pour un pied de mur neuf.

Un sol qui ne boit pas vite, et une eau qui reste en surface

Les limons et surtout l'argile à silex sont peu perméables. L'eau de pluie ne descend pas au rythme qu'on imagine : elle sature les premiers décimètres, puis elle stagne, ou elle ruisselle en surface vers le point bas le plus proche. Sur un terrain plat de lotissement, le point bas est souvent la maison elle-même, parce que le terrain a été remodelé et que les pentes définitives n'ont pas toujours été reprises après le passage des engins.

La nappe, elle, est profonde sous un plateau. C'est une raison de plus pour écarter la remontée capillaire par la nappe : ce n'est pas la configuration du site. Le risque, ici, n'est pas l'eau qui monte du sous-sol, c'est l'eau de surface qui n'a pas d'issue et qui séjourne contre la construction.

Le remblai de fin de chantier, et ce qu'il devient en deux hivers

C'est le point qui produit le plus de désordres dans les lotissements récents, et il est presque toujours sous-estimé. Autour d'une maison neuve, la fouille a été remblayée avec les terres du site, remises en place sans compactage sérieux. Ce remblai se tasse pendant les deux ou trois premiers hivers. En se tassant, il crée une cuvette contre le mur, exactement là où il ne faut pas : la pente d'origine s'inverse, et chaque pluie amène l'eau au pied.

À cela s'ajoute l'aménagement du jardin. Une terrasse posée un peu haut, une bordure qui retient, une allée en pente vers la maison, une terre rapportée pour faire un massif contre la façade : chacun de ces gestes remonte le niveau du sol le long du mur. Le mécanisme et ses conséquences sont détaillés dans la terre montée contre le mur, et il vaut exactement de la même manière pour du neuf que pour de l'ancien — sauf que dans le neuf, il annule une protection qui existait à la livraison.

Le vent d'ouest sur un plateau sans écran

Une maison de lotissement sur un plateau ouvert prend la pluie battante de plein fouet, sans le filtre d'une rue continue, d'un mur mitoyen ou d'un rideau d'arbres. La façade exposée au vent dominant reçoit donc beaucoup plus d'eau que les trois autres, et son enduit se charge à chaque épisode. Ce n'est pas grave si l'enduit est sain et si l'eau ressort. Cela le devient si un défaut ponctuel — une fissure de retrait, un joint de menuiserie ouvert, un appui mal profilé — offre un chemin vers l'intérieur de la paroi. Une trace basse qui n'apparaît que sur une façade, et toujours la même, est un signal d'infiltration, pas de remontée.

L'arbre de décision, dans l'ordre où il faut le parcourir

L'ordre compte autant que les questions. Chaque étape élimine une famille et évite de payer pour la suivante.

• 1. Depuis quand la maison est-elle livrée ? Moins de deux hivers de chauffe complets : l'eau de construction est l'hypothèse par défaut, et il faut de très bonnes raisons pour en changer.
• 2. La trace est-elle sur une seule façade, ou partout ? Une seule façade, et de préférence celle qui prend le vent : infiltration. Partout, diffus : séchage ou ventilation.
• 3. La trace apparaît-elle après la pluie, ou après une nuit froide ? Après la pluie, avec un décalage de quelques heures à un ou deux jours : eau extérieure. Après une nuit froide, avec de la buée sur les vitrages : condensation.
• 4. La surface est-elle mouillée ou froide ? Passez la main. Froide et perlée : condensation. Molle, sombre, avec cloquage : eau dans le matériau.
• 5. Y a-t-il un dépôt blanc ? Un dépôt pulvérulent en surface accompagne le passage d'eau dans un matériau minéral. Il ne prouve pas une remontée : il prouve qu'un flux d'eau a traversé et s'est évaporé là.
• 6. Le niveau extérieur est-il plus haut que le niveau intérieur ? Sortez, regardez le pied du mur. Si la terre, la terrasse ou le gravier arrivent au ras du seuil ou au-dessus, la cause est très probablement là.
• 7. La ventilation fonctionne-t-elle réellement ? Pas « y a-t-il une VMC », mais : est-ce qu'elle tire, dans chaque pièce humide, et est-ce que l'air peut entrer ailleurs ?

Ce n'est qu'après ces sept questions, et seulement si toutes pointent vers un mur réellement chargé sans cause extérieure ni intérieure identifiée, qu'on peut envisager le vocabulaire de la capillarité. Autant dire rarement. La question de savoir quand une barrière chimique se justifie vraiment est traitée en détail dans injection de barrière chimique : quand elle se justifie, et la réponse pour une maison de moins de dix ans est presque toujours : pas ici.

Les défauts d'étanchéité en pied, dans le neuf

Quand ce n'est pas le séchage et pas la condensation, c'est un défaut d'exécution en pied de mur. Ils sont peu nombreux et se ressemblent d'un chantier à l'autre.

L'enduit qui descend trop bas. Un enduit extérieur doit s'arrêter avant le sol et ne pas plonger dans la terre. Quand il file jusque sous le niveau du remblai, il devient une mèche : il capte l'eau du sol et l'amène dans l'épaisseur du mur, au-dessus de l'arase. On a fabriqué une remontée, sans que le mur en soit responsable.

L'arase interrompue. Une bande d'arase mal recouverte à un angle, un raccord non superposé, une reprise oubliée sous une allège : un point de discontinuité suffit. Le désordre est alors très localisé, souvent sur une longueur d'un mètre ou deux, toujours au même endroit.

Le relevé d'étanchéité manquant à un raccord. Terrasse coulée contre la maison, seuil de porte-fenêtre de plain-pied, garage accolé, muret de clôture qui vient buter sur la façade : partout où un ouvrage horizontal rejoint le mur, il faut une désolidarisation et un relevé. Sans eux, l'eau qui circule sous la terrasse remonte dans le mur par le joint.

Le plancher bas. Si le film sous dalle a été percé au coulage ou mal recouvert aux jonctions, l'humidité du terre-plein traverse et ressort en périphérie de pièce, là où la dalle rejoint le mur : sous les plinthes, le long des cloisons de rive, et rarement au milieu du sol.

Chacun de ces défauts a une signature géométrique. C'est pour cela qu'il faut relever la trace au mètre avant d'appeler qui que ce soit : sa hauteur, sa longueur, sa position par rapport aux ouvertures et par rapport au niveau extérieur.

La ventilation, le suspect qu'on ne regarde jamais

Une maison récente est étanche à l'air. C'est voulu, et c'est ce qui rend la ventilation mécanique indispensable plutôt qu'accessoire. Dans une maison ancienne, l'air passait partout ; l'humidité produite par les occupants s'évacuait toute seule. Dans un pavillon d'aujourd'hui, si la VMC ne fait pas son travail, la vapeur reste dedans et va se déposer sur la surface la plus froide qu'elle trouve. En pied de mur, derrière un meuble, dans un angle de mur exposé, sous une fenêtre.

Les défaillances typiques, dans l'ordre de fréquence : un groupe débranché ou arrêté parce qu'il faisait du bruit ; des bouches d'extraction obturées ou encrassées ; des entrées d'air neuf en menuiserie bouchées par les occupants pour supprimer un courant d'air ; un détalonnage de porte supprimé par la pose d'un sol épais, qui coupe le passage d'air entre les pièces ; une gaine écrasée ou déboîtée en comble. Une VMC qui tourne mais dont l'air ne peut pas entrer ne ventile rien du tout.

Le contrôle se fait avec une feuille de papier fin plaquée sur chaque bouche : elle doit tenir seule. Ensuite, on vérifie que chaque pièce sèche possède une entrée d'air libre et que les portes intérieures laissent passer l'air en partie basse. Ce que valent les chiffres qu'on lit sur un thermo-hygromètre, et comment interpréter une mesure prise au mauvais endroit, compte autant que la valeur elle-même : une mesure prise dans un couloir chauffé ne dit rien de la buanderie.

Dans un pavillon récent occupé par une famille, la production de vapeur quotidienne est considérable. Si elle ne sort pas, elle se voit sur le mur. Ce n'est pas le mur qui est malade.

Documenter avant de traiter : ce qui reste opposable au constructeur

Une maison de moins de dix ans n'est pas un bâtiment comme un autre du point de vue du diagnostic : certains désordres relèvent encore de la responsabilité de ceux qui l'ont construite, et le simple fait de faire réaliser des travaux correctifs par un tiers peut brouiller la démonstration. Le volet juridique — quelle garantie couvre quoi, dans quel délai, avec quelles formes — n'est pas le sujet de ce site et se traite ailleurs dans le réseau. Ce qui nous concerne ici, c'est la partie diagnostic : produire une description de l'ouvrage assez précise pour qu'un tiers puisse la reprendre.

Ce qu'il faut réunir, et dans quel ordre.

• La chronologie. Date de réception, date d'emménagement, date d'apparition du premier signe, dates de chaque réapparition. Le lien entre le désordre et la météo ou la saison ne se démontre que par des dates.
• Les photos datées. Même cadrage, même mur, même heure de la journée, à chaque épisode. Une série vaut infiniment plus qu'un cliché isolé.
• Le relevé géométrique. Hauteur du haut de la trace, longueur, distance aux angles et aux ouvertures, et surtout niveau du sol extérieur par rapport au sol intérieur au même endroit.
• Les documents de l'ouvrage. Plans, descriptif technique, notice de la ventilation, comptes rendus de chantier, procès-verbal de réception et ses réserves. Beaucoup de réponses y sont déjà.
• Les mesures, si vous en faites. Toujours accompagnées de la date, de la température et de l'humidité de l'air au moment de la prise. Une mesure sans contexte ne prouve rien, et un chiffre isolé ne vaut jamais une série.

Ce qu'il ne faut pas faire tout de suite.

Ne repeignez pas, ne posez pas de doublage, ne collez pas de revêtement sur la zone concernée avant d'avoir compris. Vous supprimeriez la preuve et vous ajouteriez une couche qui piège l'eau. N'appliquez pas non plus d'enduit étanche ou de produit hydrofuge en pied de mur en pensant bloquer le phénomène : dans une maison neuve dont le mur est encore en train de sécher, c'est la manière la plus sûre de déplacer le désordre plus haut.

Et surtout, ne signez pas un traitement de remontées capillaires sur la foi d'une visite gratuite de vingt minutes. Dans un bâti de moins de dix ans, l'écart entre le diagnostic vendu et le diagnostic réel est plus grand que partout ailleurs, parce que la cause probable est justement celle que ce type de traitement ne corrige pas.

Questions fréquentes

Ma maison a trois ans et le mur du garage est humide en bas. C'est une remontée ?

Très probablement non. Un garage est peu ou pas chauffé, souvent peu ventilé, avec une dalle et des murs qui sèchent plus lentement que le reste parce que rien n'accélère l'évaporation. C'est le local où l'eau de construction persiste le plus longtemps, et c'est aussi celui où la condensation se dépose en priorité, sur des parois froides. Vérifiez d'abord le niveau du sol extérieur devant la porte et l'existence d'une aération, avant toute autre hypothèse.

Le testeur a mesuré des valeurs très élevées au pied du mur. Cela ne prouve-t-il pas quelque chose ?

Cela prouve qu'il y a de l'eau, pas d'où elle vient. Dans une construction récente, des valeurs élevées sont attendues tant que le séchage n'est pas terminé, et les appareils à pointes réagissent aussi aux sels et aux armatures. Une valeur unique, prise un jour donné, n'a pas de sens ; ce qui compte, c'est une série de mesures au même endroit, à plusieurs mois d'intervalle, et leur tendance.

Faut-il attendre que la maison ait fini de sécher avant d'agir ?

Il faut distinguer. Ce qui relève du séchage s'attend, en chauffant et en ventilant normalement. Ce qui relève d'un défaut — un niveau de terre trop haut, une terrasse sans relevé, une bouche de VMC qui ne tire pas — se corrige tout de suite, parce que ces défauts empêchent aussi le séchage de se faire. Attendre n'est une stratégie que si l'on a d'abord vérifié qu'il n'y avait rien à corriger.

Le désordre est apparu après l'aménagement du jardin. Est-ce lié ?

C'est la première chose à regarder. Un terrassement, une terrasse, une allée, un massif ou un simple apport de terre végétale contre la façade modifient le niveau du sol et le sens des pentes. Dans un lotissement où le remblai se tasse déjà tout seul, un aménagement mal calé suffit à amener l'eau au pied. Reprenez le nivellement avant d'envisager quoi que ce soit sur le mur lui-même.

Le constructeur me dit que c'est « normal, c'est une maison neuve ». Comment savoir s'il a raison ?

Il a raison si la trace est diffuse, présente dans plusieurs pièces, sans lien avec la pluie, et si elle diminue d'une saison de chauffe à l'autre. Il a tort si elle est localisée sur une façade, si elle revient après chaque épisode pluvieux, ou si elle s'aggrave d'une année sur l'autre. C'est précisément pour trancher cette question que la chronologie et les photos datées comptent : elles transforment une discussion d'appréciation en constat.